Р Е Ш Е Н И Е № 101

гр. Шумен, 03.05.2016 г.

Шуменски окръжен съд, в публичното заседание на пети април две хиляди и шестнадесета година, в състав

СЪДИЯ: Т. Димитрова

при секретаря Г. С., като разгледа докладваното от окръжния съдия гр.д. № 319 по описа за 2015 година, за да се произнесе взе предвид следното:

Депозирана е искова молба от Е.Б.Р., действащ чрез пълномощника адв. М. Д. от ШАК, в която ищецът твърди, че е собственик на недвижим имот – жилищна сграда, стопански постройки, подобрения и насаждения, построени върху държавно място с площ от 710 кв.м., ведно с правото на строеж върху същото дворно място, съставляващо УПИ І – 28 в кв. 5 по плана на с. В., област Ш., при граници: УПИ ІІ – 27 и от три страни – улици, който имот е придобил по силата на нотариален договор за покупко-продажба № ... г. по описа на нотариус рег. № 019, вписан в СВ с вх. рег. № ... г.. Съгласно т.3 от договора, продавачът е следвало да му предостави владението на имота в деня на подписване на договора, но до момента той не го е сторил, като понастоящем имотът се владее от ответниците В.Б.В. и С.Е.В., които са съпрузи. На 25.02.2015 г. изпратил нотариална покана до първия ответник, да освободи имота. Същият получил поканата на 27.02.2015 г., но отказал категорично да му предаде владението върху процесния имот. Позовавайки се на изложеното, моли съдът да постанови решение, с което да осъди двамата ответници да му предат владението върху описания по-горе недвижим имот и му заплатят направените по делото разноски.

В срока по чл.131, ал.1 от ГПК ответниците В.Б.В. и С.Е.В. / С.Е.В. /, действащи чрез пълномощника адв. И. К. от ШАК, изпращат отговор на исковата молба, в която заявяват, че, след като ищецът е станал собственик на имота има право да иска да му предадат владението върху него, но, тъй като в периода 2011 г. – 2015 г. те са направили подобрения в същия, на стойност 28 000.00 лева, съгласно чл.34 от ЗС, имат правото на задържане на имота до заплащане стойността на извършените подобрения от ищеца. Във връзка с изложените в исковата молба твърдения, заявяват, че продавачът А.М.Д., от когото ищецът е закупил процесния имот, не е могъл да му предаде владението върху него, тъй като от 2010 г. той се владее от тях, на основание предварителен договор за покупко-продажба, сключен на 28.10.2010 г., с А.Х.А., действащ като настойник на малолетните си внучки А., Ш. и Й. и пълномощник на внука си А.М.Д.. При сключване на договора, А.Х.А. им представил н.а. № 106, т. ІV, рег. № 7350, н.д. № 509/2005 г., от който се установявало, че починалата му дъщеря С.А.Г. е призната за собственик на имота, по давностно владение. Уговорката им била, че веднага след като дядото на малолетните наследници на починалата бъде назначен за техен настойник и може да ги представлява, сделката ще бъде оформена по нотариален ред. Впоследствие били уведомени от адвоката на А., че настойническото дело не е приключило, и, че тъй като дядото и внучките живеят в Г., има пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен по съдебен ред. През м. януари 2015 г. научили, че синът на С.А.Г. – А.М.Д. е имал друг нотариален акт, с който е станал собственик на имота преди майка му да го придобие по давностно владение и въз основа на него е продал същия на ищеца. От 28.10.2010 г. досега ответниците са направили редица подобрения в имота, изразяващи се в подмяна на ел. инсталацията на къщата, подмяна на всички водопроводни тръби с пластмасови, подмяна на керемидите на покрива и цялостната му изолация, построяване на външна баня и тоалетна, основен ремонт с измазване, шпакловане и боядисване на коридор, салон, спално помещение, кухня, вътрешна баня, три стаи за гости и килер, направа на окачени тавани в три от помещенията, теракота и фаянс в баните, кухните и тоалетните, подмяна на дограмата с ПВЦ, засаждане на 27 плодни дървета от различни видове, 10 бр. асми, луковични цветя, рози, ягоди, малини, който подобрения възлизат на стойност 28 000.00 лева. Именно поради това, след разговор с ищеца, завили, че са готови да му предадат владението върху имота, но след като им заплати стойността на подобренията, с което той не се съгласил. Ето защо, молят съдът, като уважи предявения от ищеца иск, да постанови задържане на имота от ответниците, до заплащане увеличената стойност на същия, вследствие направените от тях подобрения, като добросъвестни владелци.

В срока за отговор ответниците В.Б.В. и С.Е.В. / С.Е.В. / депозират и насрещна искова молба срещу ищеца по първоначалния иск, с искане съдът да осъди Е. Б. Р. да им заплати сумата от 28 000.00 лева, представляваща увеличената стойност на спорния имот, вследствие направените от тях подобрения в него, описани подробно по видове и пера в обстоятелствената част на исковата молба, ведно със законната лихва от предявяване на иска до окончателно изплащане на сумата, като постанови задържане на имота до заплащане на подобренията, и им присъди извършените по делото разноски.

Ответникът Е. Б. Р. изпраща отговор на насрещната искова молба, в който оспорва предявения иск като неоснователен. Възраженията му са, че представеният от ищците предварителен договор за покупко-продажба касае друг недвижим имот и е неотносим към спора. Освен това, изброените в исковата молба подобрения са извършени преди той да придобие собствеността върху имота и за него е без значение кой ги е направил, тъй като ги е заплатил. Увеличението стойността на имота е настъпило в полза на праводателя му, бивш собственик на същия, който е пасивно легитимиран да заплати направените от ищците подобрения.

Първоначалният иск е с правно основание чл.108 от ЗС, а насрещният иск с правно основание чл.72, ал.1 от ЗС. От страна на ответниците по иска с правно основание чл.108 от ЗС и ищци по иска с правно основание чл.72, ал.1 от ЗС е предявено и възражение за право на задържане върху спорния имот до заплащане на извършените в него подобрения, с основание чл.72, ал.3 от ЗС.

Исковете са предявени с редовни искови молби, допустими и подсъдни на ШОС като първа инстанция, поради което няма пречки за приемането им за разглеждане.

В хода на производството ищецът Е.Б.Р. прави отказ от предявения срещу В.Б.В. и С.Е.В. / С.Е.В. / иск с правно основание чл.108 от ЗС, с оглед на което, с протоколно определение от 05.04.2016 г. производството по делото относно него е прекратено, на основание чл.233 от ГПК.

Независимо от отказа на ищеца от предявения от него иск, съдът дължи произнасяне по предявения от ответниците насрещен иск за извършени в имота подобрения, тъй като насрещният иск не е акцесорен спрямо първоначалния и, дори производството по последния да бъде прекратено поради недопустимост или десезиране на съда, делото относно насрещния иск следва да продължи своя ход.

По съществото на насрещния иск, от събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в съвкупност, се установява, че с н.а. № ... г. на нотариус рег. № 019, с район на действие ШРС, ответникът по насрещния иск Е. Б. Р. е закупил от А.М.Д., действащ чрез пълномощника си И.И.Д., жилищна сграда, стопански постройки, подобрения и насаждения, построени върху държавно място с площ от 710 кв.м., ведно с правото на строеж върху същото дворно място, съставляващо УПИ І-28 в кв.5 по плана на с. В., обл. Ш., ул. ..., при граници: УПИ ІІ-27 и от три страни – улици, с обща продажна цена от 2 700.00 лева, която сума продавачът е получил изцяло от купувача преди подписване на нотариалния договор. Видно от отразеното в акта, праводателят А.М.Д. се е легитимирал като собственик на описания по-горе недвижим имот с н.а. № .... г. на нотариус рег. № 019, приложен на л.24 от делото, по силата на който го е придобил чрез покупко-продажба от лицата М.Х.М. и Х.К., действащи чрез пълномощника С.А.Г., като продавачите са си запазили пожизнено правото на ползване и обитаване върху него. Между страните не се спори, че към датата на сключване на сделката по н.а. № ... г. процесният УПИ І-28 в кв.5 по плана на с. В., ведно с изградените в него постройки е бил във владение на ищците по насрещния иск – В.Б.В. и С.Е.В., като, с нотариална покана от 25.02.2015 г., връчена на 06.03.2015 г. ответникът по иска е поканил същите да освободят имота до 03.03.2015 г., като, в случай на неосвобождаването му до тази дата, считано от 04.03.2015 г. им определя ежемесечен наем в размер на 500 лева, платим до 25-то число на съответния месец, ведно със законната лихва за периода на закъснението до окончателното освобождаване на имота.

От своя страна, ищците по насрещния иск представят предварителен договор от 28.10.2010 г., сключен между А.Х.А., действащ като пълномощник на А.М.Д. и като настойник на А. М.Д. и Ш. М.Д., в качеството им на продавачи и В.Б.В. и С.Е.В. / С.Е.В. /, в качеството им на купувачи, по силата на който страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който продавачите продават на купувачите ПИ от 730 кв.м., с построени в него жилищна сграда, гараж и навес, представляващ имот І-28 в кв.6 по плана на с. В., обл. Ш., при граници: от север, изток и запад – улици и от юг – имот ІІ-27, като прехвърлянето на имота по нотариален ред ще се извърши в срок до 30.06.2011 г., а владението върху него ще бъде предадено на купувачите след подписване на договора и изготвяне на приемо -предавателен протокол. В чл.4, страните са се споразумели, че продажната цена на имота ще бъде изплатена от купувачите на продавачите, както следва: 2 500 евро – при подписване и заверка на предварителния договор и 10 000 евро – в момента на прехвърляне на имота по нотариален ред, в срок до 30.06.2011 г.. Видно от удостоверение за наследници № ... г. на Община – В. и пълномощно с нотариална заверка на подписите и съдържанието рег. № 10547 и 10548/27.09.2010 г. на нотариус рег. № 024, продавачите по предварителния договор са деца на С.А.Ч. / Ч. /, ЕГН **********, починала на 02.12.2009 г., а пълномощникът им А.Х.А. – техен дядо. По делото е приложен и к.н.а. № ... г. на нотариус рег. № 024, с който наследодателката С.А.Ч. / Г. / е призната за собственик по давностно владение на недвижимия имот, предмет на предварителния договор от 28.10.2010 г.. От удостоверение № ... г. на Община – В. се установява, че имотите описани в н.а. № ... г. и в предварителния договор от 28.10.2010 г. са идентични.

Ищците по насрещния иск не оспорват, че ответникът е придобил валидно право на собственост върху намиращите се в имота жилищна сграда, стопански постройки, подобрения и насаждения, построени върху държавно място с площ от 710 кв.м., ведно с правото на строеж върху същото дворно място, по силата на н.а. № ... г., но твърдят, че владеят имота от 2010 г., на основание представения от тях предварителен договор, със знанието, че са го получили от собственици, а именно от наследниците на починалата Ч., в уверение на което продавачите им предоставили к.н.а. № 106, дело № 509/2005 г.. Единствената пречка покупко-продажбата, за която е бил сключен предварителният договор да не бъде осъществена бил фактът, че малолетните А. и Ш. Д. нямали настойник, като уговорката им с продавачите била, веднага след като дядото на децата бъде назначен за техен настойник сделката да бъде изповядана по нотариален ред. В периода от 2011 г. до 2015 г. ищците извършили множество подобрения в имота, чиято обща стойност възлиза на 28 000 лева. Предвид горното, в качеството им на добросъвестни владелци на имота, претендират ответникът да им заплати стойността на подобренията и предявяват възражение за право на задържане до издължаването й. В пледоарията си по същество, в с.з. на 22.12.2015 г. процесуалният им представител се позовава и на изтекла в тяхна полза 5-годишна придобивна давност.

От показанията на разпитаните по делото свидетели и заключението на вещите лица по допуснатата комплексна агро -строителна техническа експертиза, възприето като обективно и компетентно дадено и неоспорено от страните, се доказва, че през 2011 г. – 2013 г. ищците по насрещния иск са извършили описаните в исковата молба подобрения в сградите и дворното място, като общата стойност на осъществените от тях СМР възлиза на 28 247.74 лева, след приспадане на овехтяването, а на трайните насаждения – на 2 012.17 лева. Вследствие тези подобрения, стойността на имота е увеличена с 30 260 лева. От посочените доказателства се установява по безспорен начин и не се отрича от ищците, че всички подобрения са извършени преди ответникът да придобие право на собственост върху постройките, а някой от тях – в дворното място, върху което той не претендира и не притежава правото на собственост. В с.з. на 05.04.2016 г. е представен протокол за въвод във владение на недвижим имот по изп.д. № 2015876400828 на ЧСИ рег. № 876, с който ответникът е въведен във владение на имота.

Въз основа на изнесените факти, съдът приема, че насрещният иск е изцяло неоснователен, тъй като претендираните подобрения са осъществени от ищците преди закупуване на сградите в имота от ответника, от което следва, че той не е пасивно материално правно легитимиран като длъжник по вземането за заплащане на стойността им. В правната теория и съдебна практика трайно се застъпва становището, че задължението за заплащане на извършените в чужд или съсобствен имот подобрения възниква с факта на извършването им, поради което, ако имотът бъде прехвърлен след осъществяването им, но преди подобрителят да е поискал заплащането им, той има правно основание да насочи последващата си претенция относно тях единствено към продавача на имота, но не и към приобретателя, тъй като обогатяването за сметка обедняването на подобрителя със стойността на изразходваните за подобренията средства и труд настъпва в правната сфера на продавача, който е продал имота с подобренията и е получил по-добра цена заради това, а не спрямо патримониума на купувача, който, закупувайки имота с подобренията, е платил и съответната цена за тях на прехвърлителя. Предвид това и, че основният принцип в гражданското право, залегнал и в разпоредбите на чл.59 от ЗЗД, съответно чл.72 и чл.74 от ЗС е, че никой не може да се обогатява за сметка на другиго, длъжник по вземанията за подобрения може да бъде само лицето, което неоправдано се е обогатило, вследствие извършването им, а това е собственикът на имота към момента на осъществяването им. Последващият собственик – купувач на имота не се обогатява, защото заплаща стойността им, включена в цената, за която купува, и не е длъжен да плаща за сметка на предишния собственик, на когото ги е заплатил, и който реално се обогатява от факта на извършването им. С оглед на горното и, че ответникът е закупил имота след извършване на претендираните от ищците подобрения, но преди те да са поискали заплащане на стойността им, предявеният срещу него иск по чл.72, ал.1 от ЗС относно подобренията в собствения му имот се явява неоснователен и подлежи на отхвърляне. Наред с това, следва да се отбележи, че ищците претендират и подобрения, които, видно от доказателствата по делото са извършени в дворното място, което не е собственост на ответника, с мотив, че като собственик на сградите той щял да се ползва от целия имот, което предположение не се базира нито на конкретни факти, нито на правно регламентирано право на последния да упражнява фактическа власт върху цялото дворно място, извън прилежащата към сградите част, с оглед ползването им по предназначение. Ето защо, относно тези подобрения исковата претенция се явява неоснователна и поради обстоятелството, че ответникът не е собственик на частта от имота, в която са извършени и не би могъл реално да се обогати с тяхната стойност за сметка обедняването на ищците.

За пълнота на изложението, следва да се отбележи, че ответникът не оспорва качеството на ищците на владелци на имота и презумпцията по чл.69 от ЗС относно тях не е оборена. От събраните по делото доказателства може да се заключи също, че ищците се ползват от правата на добросъвестни владелци по чл.71 и чл.72 от ЗС, на основание чл.70, ал.3 от ЗС, относно сградите, доколкото сключеният предварителен договор е подписан и от лицето, легитимиращо се като техен собственик, а именно ответника, срещу чиито титул за собственост съставеният в полза на майка му С.А.Ч. констативен нотариален акт е непротивопоставим, тъй като констатациите на нотариуса за правото на собственост в него не се ползват с материална доказателствена сила – ТР № 11/21.03.2013 г. по тълк.д. № 11/2012 г., ОСГК на ВКС. Досежно дворното място, с оглед, че страните не оспорват удостовереното от нотариуса в к.н.а. № ... г. относно правото на собственост на С.А.Ч. върху него и, че по делото не са събрани безспорни доказателства, че то е собственост на трети лица, ищците биха могли да се ползват от разпоредбата на чл.70, ал.3 от ЗС, но само за съответните идеални части от наследството на лицата, участвали по предварителния договор като продавачи, които, видно от удостоверението за наследници на наследодателката не са нейни единствени наследници по закон. За останалите идеални части, те са недобросъвестни владелци по смисъла чл.74, ал.1, вр. чл.70, ал.1 от ЗС.

Що се отнася до възведеното от ищците възражение за изтекла в тяхна полза придобивна давност, счита, че е депозирано след преклузивния срок по чл.131, ал.1 от ГПК и недопустимо, поради което не следва да се разглежда, а освен това – и неотносимо спрямо предявения насрещен иск.

Касателно възраженито за право на задържане, предвид неоснователността на иска по чл.72, ал.1 от ЗС и, че правото на задържане е акцесорна претенция към тази за подобрения, чието уважаване е възможно само при наличие на валидно и изискуемо вземане срещу ответника за заплащане на извършени в чужд имот подобрения, съдът намира, че също следва да бъде отхвърлено като неоснователно.

На основание чл.78, ал.3 от ГПК, ищците следва да заплатят на ответника деловодни разноски във връзка с предявения насрещен иск и възражение за право на задържане в размер на 180 лева – платен адвокатски хонорар, в размер общо на 360 лева.

Доколкото ответниците по първоначалния иск, имащ за правно основание чл.108 от ЗС, са дали повод за завеждането му и отказът на ищеца от него не се дължи на удовлетворяване на претенциите му от тяхна страна, а на проведено принудително изпълнение върху имота, на ответниците по иска не следва да се присъждат разноски на основание чл.78, ал.4 от ГПК.

С оглед липсата на доказателства за събирането й от ШРС при предявяване на насрещния иск, и пропускът на ШОС да изиска заплащането й по настоящото дело, на основание чл.69, т.1 от ГПК, вр. чл.1 от ТДТССГПК, ищците по насрещния иск следва да бъдат осъдени да заплатят по сметка бюджета на съдебната власт държавна такса върху цената му, в размер на 1 120.00 лева.

Водим от горното, съдът

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ предявения от В.Б.В., ЕГН ********** и С. Е.В., ЕГН **********, двамата с постоянен адрес: ***, срещу Е. Б. Р., ЕГН **********,***, иск с правно основание чл.72, ал.1 от ЗС, за заплащане на сумата от 28 000.00 лева, представляваща стойност на подобрения, извършени в периода 2010 – 2015 г. в ПИ І-28 в кв.6 /5/ по плана на с. В., обл. Ш., при граници: от север, изток и запад – улици и от юг – имот ІІ-27, с площ от 730 / 710 / кв.м., с построени в него жилищна сграда, гараж и навес, като изцяло неоснователен.

ОТХВЪРЛЯ предявеното от В.Б.В., ЕГН ********** и С. Е.В., ЕГН **********, двамата с постоянен адрес: ***, срещу Е. Б. Р., ЕГН **********,***, възражение за право на задържане върху ПИ І-28 в кв.6 /5/ по плана на с. В., обл. Ш., при граници: от север, изток и запад – улици и от юг – имот ІІ-27, с площ от 730 / 710 / кв.м., с построени в него жилищна сграда, гараж и навес, до заплащане от ответника стойността на извършени от ищците подобрения имота, с обща стойност 28 000.00 лева, като неоснователно.

ОСЪЖДА В.Б.В., ЕГН ********** и С. Е.В., ЕГН **********, двамата с постоянен адрес: *** да заплатят на Е. Б. Р., ЕГН **********,***, деловодни разноски съобразно отхвърлената част от исковите претенции, в размер на 180.00 лева.

ОСЪЖДА В.Б.В., ЕГН ********** и С. Е.В., ЕГН **********, двамата с постоянен адрес: *** да заплатят по сметка бюджета на съдебната власт държавна такса върху цената на предявения насрещен иск, в размер на 1 120.00 лева.

Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд – Варна, в двуседмичен срок от датата на връчването му на страните.

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ :