Р Е Ш Е Н И Е№66

гр. Ш., 24.04.2013 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Ш.ски окръжен съд, Гражданско отделение, в публично съдебно заседание на осемнадесети октомври две хиляди и дванадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛИДИЯ ТОМОВА

ЧЛЕНОВЕ: МИРОСЛАВ МАРИНОВ

СТЕЛА ШИПКОВЕНСКА

при секретаря Ю.А. като разгледа докладваното от мл. съдия Шипковенска в. т. д. № 413 по описа за 2012 г. на Ш.ски окръжен съд, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК

С решение № 334 от 20.04.2012 г. по гр. д. № 3770/2011 г. по описа на Ш.ски районен съд, Д. Д. П., действащ като ЕТ „М. – Д. П.”, гр. Ш. е осъден да заплати на Производствено-потребителна кооперация „Д.”, с. В. обл. Ш., на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, сумата 1770 лв., представляваща заплатена на отпаднало основание наемна цена за нива с номер 021029, с площ 59 дка, в местността „Ч.”, в землището на с. В. обл. Ш., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба – 20.10.2011 г. до окончателното й изплащане, на основание чл. 237, ал. 3, във вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД сумата от 2950 лв., представляваща обезщетение за лишаване на наемателя от ползване на наетия имот преди изтичането на наемния срок по Договор за наем от 17.08.2011 г. за нива с номер 021029, с площ 59 дка, в местността „Ч.”, в землището на с. В. обл. Ш., поради прехвърляне на имота, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба – 20.10.2011 г. до окончателното й изплащане, както и сумата от 753.80, представляваща направени по делото разноски.

Решението се обжалва от ответника Д. Д. П., действащ като ЕТ „М. – Д. П.”, гр. Ш. с оплакване, че е неправилно поради нарушение на материалния закон и необоснованост. Жалбоподателят твърди, че съдът е извършил неправилно тълкуване на чл. 233, ал. 2 ЗЗД, доколкото цитираната разпоредба уреждала посегателства, отправени от чужди на наемното правоотношение лица. Намира, че неправилно е отказано и прилагането на правните последици на чл. 237, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, свързани достоверната дата на договора за наем. Сочи, че не са налице предпоставките за прилагане на чл. 6 от наемния договор, доколкото липсва едностранно писмено предизвестие на наемодателя за прекратяване на договора. Поради изложеното моли решението да бъде отменено, като вместо него се постанови друго, с което да се отхвърлят предявените искове и се присъдят разноски за двете съдебни инстанции.

Въззиваемия - ищец Производствено-потребителна кооперация „Д.”, с. В. обл. Ш. оспорва жалбата като неоснователна и моли за оставянето й без уважение. Претендира разноски.

Предявени са искове с правно основание чл. 55, ал. 1, пр.3 ЗЗД и чл. 237, ал. 3, във вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД.

В исковата си молба ищецът Производствено-потребителна кооперация „Д.”, с. В. обл. Ш. твърди, че сключил с ответника Д. Д. П., действащ като ЕТ „М. – Д. П.”, гр. Ш. договор за наем на 17.08.2011г., за временно и възмездно ползване на собствената на ответника нива – с номер 021029, с площ 59 дка, в местността „Ч.”, в землището на с. В. обл. Ш., за срок от една стопанска година, срещу наемна цена в размер на 30 лв. на декар. При сключване на договора наемната цена била изплатена на ответника изцяло в размер на 1770 лв., за което била съставена фактура № 00000017/17.08.2011г. Твърди, че на 22.08.2011г. ответника сключил договор за покупко-продажба на имота, оформен с нотариален акт № 59, том V, рег. № 9263, дело № 684 от 2011г. на нотариус с рег. № 024. Купувачът, С. С. М. уведомил кооперацията за извършената продажба и получил ползването на процесната нива от нея. Счита, че предвид прехвърлянето на имота и факта, че договора за наем няма достоверна дата, то на основание чл. 237, ал. 1 ЗЗД същия е прекратил действието си по отношение на процесната нива. По силата на прекратяването ответникът му дължи връщането на недължимо платената наемна цена в размер на 1770 лв. С тези си действия ответникът-наемодател не е изпълнил основното си задължение по договора за наем – да осигури спокойното ползване на процесната нива от кооперацията. Същата е била лишена от ползването на имота поради прехвърлянето му, поради което ответникът й дължи обезщетение, съгласно чл. 237, ал. 3 ЗЗД, в размер на 2950 лв. Твърди, че в края на месец август 2011г. бил предизвестен от купувача на имота да му предаде ползването на процесната нива в едномесечен срок. Предвид това моли, след доказване основателността на исковете, съдът да осъди ответникът да й заплати посочените по-горе суми, ведно със законната лихва върху същите от датата на подаване на исковата молба до окончателното им изплащане, както и направените по делото разноски.

Ответникът Д. Д. П., действащ като ЕТ „М. – Д. П.”, гр. Ш. е оспорил исковете. Сочи, че ищецът не е проявил достатъчно грижа за защита на собствените си интереси, като не се е снабдил с писмен документ с достоверна дата. Не е изпълнил задължението си по чл. 233, ал. 2 ЗЗД при посегателства върху имота да уведоми наемодателя. Моли да бъде постановено решение за отхвърляне на исковете като неоснователни. Претендира разноски.

Ш.ски окръжен съд след като обсъди изложените от страните доводи и прецени събраните по делото доказателства, и в съответствие с правомощията си регламентирани в чл. 269 ГПК, намира следното: Въззивната жалба е допустима - подадена е в законоустановения срок, от страна в процеса, имаща право и интерес от обжалване и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт. Първоинстанционното решение е изцяло валидно и допустимо, което обуславя възможността за въззивната инстанция да се произнесе по съществото на спора.

С договор за наем от 17.08.2011 г. ответникът е отдал под наем на ищеца за временно и възмездно ползване собствения си недвижим имот, представляващ – нива с номер 021029, с площ 59 дка, в местността „Ч.”, в землището на с. В. обл. Ш. за срок от една стопанска година, срещу наем от 30 лв. на декар. В чл. 6 от договора е предвидено, че наемодателят едностранно може да прекрати договора преди прибиране на реколтата, като в този случай, дължи на наемателя обезщетение в размер на 50 лв. на декар, плюс направените производствени разходи.

Представена е фактура № 00000017/17.08.2011г., издадена от наемодателя Д. Д. П., действащ като ЕТ „М. – Д. П.”, гр. Ш. на наемателя - Производствено-потребителна кооперация „Д.”, с. В. обл. Ш., за процесната нива, която е подписана от представителите и на двете страни. В същата е отразен начина на плащане на наемната цена – по банков път.

Видно от представено банково извлечение от 19.08.2011г., за периода 12.08.2011г. – 19.08.2011 г., от сметката на ищеца е преведена към сметката на ответника сумата по фактура №17/00000017.08.2011г.

С договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен във формата на нотариален акт №59, том V,рег. №9263, н.д.№ 684/22.08.2011г., ответника Д. Д. П., действащ като ЕТ „М. – Д. П.”, гр. Ш. е продал на С. С. М. процесната нива.

При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:

По делото е установено, че страните са сключили наемен договор на 17.08.2011г., по силата на който ищецът е предоставил на ответника ползването на процесния имот за срок от една стопанска година, срещу заплащане на определена цена. По повод сключения договор за наем е издадена фактура № 00000017/17.08.2011г. от наемодателя за наемната цена в размер на 1770 лв. Ето защо и с оглед гореизложеното по делото е установено, че между страните е съществувало валидно наемно правоотношение, по силата на което ответникът Д. Д. П., действащ като ЕТ „М. – Д. П.”, гр. Ш. - в качеството на наемодател, предоставил на ищеца Производствено-потребителна кооперация „Д.”, с. В. обл. Ш. - в качеството на наемател, за временно и възмездно ползване недвижим имот, представляващ нива с номер 021029, с площ 59 дка, в местността „Ч.”, в землището на с. В. обл. Ш., срещу задължение на последния да заплати наемна цена в размер на 30 лв. на декар или общо 1770 лв. От представеното банково извлечение от 19.08.2011г., за периода 12.08.2011г. – 19.08.2011 г., се установява, че от сметката на ищеца е преведена към сметката на ответника сумата 1770 лв. по фактура № 00000017/17.08.2011г., представляваща наемната цена за процесната нива. Съдът намира, че посоченото извлечение /банковия парагон/ служи като надлежно доказателство за плащане на сумата. Същото се издава след извършване на банковата операция и заверяване сметката на получателя. С оглед изложеното съдът намира, че наемодателят е получил наемната цена за процесната нива, като сумата е постъпила по сметката му на 18.08.2011г. В случая се повдига въпроса за трансформирането, наличието респ. прекратяването на облигационната връзка по договора за наем в случай, че наетият имот сменя собственика си. От доказателствата по делото се установява, че непосредствено след сключване на наемния договор, наемодателят е прехвърлил собствеността върху процесния имот. Различно е разбирането за това дали договорът се прекратява, респ. отпада като правно основание автоматично, но следва да се има предвид, че правното основание за наемателя да държи чужд имот и правното основание на наемодателя да продължи да събира наем, след като е прехвърлил собствеността, поставят проблематика от различни правни институти. Безспорен факт е, че наемателят добросъвестно е заплатил наема за процесната нива - факт, обективиращ виновно неизпълнение на основното задължение на наемодателя да осигури несмущавано ползване срещу наема и основание за изправната страна да счита договора за развален, като поиска връщане на даденото в хипотеза по чл. 55, ал. 1 от ЗЗД. Предвид представянето от страна на кооперацията на надлежни писмени доказателства за плащане на уговорената наемна цена, иска по чл. 55, ал. 1, пр.3 ЗЗД, следва да бъде уважен за сумата 1770 лв.

Съгласно клаузите на наемния договор /чл. 6 от договора/, касаещи основанията за прекратяването му, наемодателят едностранно може да прекрати договора преди прибиране на реколтата, като в този случай, дължи на наемателя обезщетение в размер на 50 лв. на декар, плюс направените производствени разходи. Посоченото в договорната клауза обезщетение безспорно има неустоечен характер. Съгласно чл. 92 ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. В случая наемодателят не е отправял писмено предизвестие до наемателя за прекратяване на договора. Ето защо, за ищеца не се е породило правото да получи уговорената с договора неустойка, предвид отсъствие на елементите от фактическия състав, пораждащи вземането му.

От събраните доказателства се установява, че договорът за наем от 17.08.2011г. не е вписан в имотния регистър, няма и достоверна дата, поради което на основание чл.237, ал.2 от ЗЗД той е в сила по отношение на приобретателя на имота като договор за наем без определен срок. Обстоятелството, че наемодателят се е снабдил с нотариално заверен препис от договора, то не е налице хипотезата на чл. 237, ал. 2 ЗЗД - договор за наем с достоверна дата, доколкото това не е доведено до знанието на наемателя. В случая купувачът е купил имота с тази тежест, а именно договор за наем. От една страна цитираната норма създава права и задължения за приобретателя, а от друга брани правото на наемателя да ползва имота според уговореното. В края на месец август 2011г. ищецът бил предизвестен от купувача на имота да му предаде ползването в едномесечен срок. При това не е необходимо предизвестието да е в писмена форма. В случая предизвестието е отправено устно в края на месец август 2011г., от когато според съда тече и едномесечния срок, който е изтекъл в края на м. септември 2011г. Безспорно по делото е обстоятелството, че наемателя е бил лишен от ползването на наетия имот преди изтичане на наемния срок, поради прехвърляне на имота, като купувачът е получил фактическата власт върху него от наемателя в края на м. септември 2011г., когато е изтекъл и едномесечния срок на предизвестието. Явно е, че наемодателят със своето действие /с продаването на наетия имот/ лишава наемателя от ползването, което е длъжен да му обезпечи. Всичко това става в разрез с правата на наемателя и със задълженията на наемодателя. Затова, наемодателят следва да понесе всички последици от това, че му е отнел ползването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота. Размера на вредата, която наемателят е претърпял от това лично действие на наемодателя, тъй като не е реализирал ползата от принадлежащото му право на ползване на имота, се изчислява на база наемната цена на този имот. Следователно предявеният иск с правно основание чл. 237, ал. 3, във вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД е основателен за сумата 1770лв., представляваща наемната цена за имота. Водим от гореизложеното съдът счита, че предявеният иск с правно основание чл. 237, ал. 3, във вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД – претенция за обезщетение за ползване, е основателен и доказан до размер на сумата 1770 лева, която следва да бъде присъдена, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното й изплащане. В останалата част, за разликата над 1770 лв. до пълния предявен размер от 2950 лева, искът следва да бъде отхвърлен, като неоснователен.

В допълнение следва да се отбележи, че наемателя има задължение да съобщи незабавно на наемодателя за всички посегателства и повреди, извършени от трети лица върху наетата вещ /чл. 233, ал. 2 ЗЗД/ или за които има опасност да бъдат извършени. То е отражение на общото задължение да се грижи за наетата вещ като добър стопанин. Наемодателят трябва да бъде улеснен в отблъскването на третите лица, които посягат върху вещта му. В настоящият случай наемодателят е прехвърлил наетия имот, поради което не намира приложение разпоредбата на чл. 233, ал. 2 ЗЗД.

Предвид горното, обжалваното решение следва да бъде отменено в частта, в която е уважен искът с правно основание чл. 237, ал. 3, във вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД, за разликата над 1770 лв. до 2950 лв., а също и в частта относно присъдените в полза на ищеца разноски над размера от 603.04 лв. до 753.80 лв., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.

В останалата обжалвана част, в която иска с правно основание чл. 55, ал. 1, пр3 ЗЗД, е уважен за сумата от 1770лв., в частта, в която иска с правно основание чл. 237, ал. 3 вр. 79, ал. 1 ЗЗД е уважен до размера на сумата от 1770 лв., както и в частта, в която ответникът е осъден да заплати на ищеца разноски, до размера от 603.04 лв., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, обжалваното решението следва да бъде потвърдено.

При този изход на спора въззивникът дължи да заплати на въззиваемия разноски за въззивното производство, в размер на 452 лв., на основание чл. 273, вр. чл. 78, ал. 1 ГПК. Въззиваемият дължи да заплати на въззивника разноски за въззивното производство, в размер на 270.88лв., на основание чл. 273, вр. чл. 78, ал. 3 ГПК.

Водим от горното, Ш.ски окръжен съд

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 334 от 20.04.2012 г. по гр. д. № 3770/2011 г. по описа на Ш.ски районен съд, в частта, в която е уважен предявения от Производствено-потребителна кооперация „Д.”, с. В. обл. Ш. срещу Д. Д. П., действащ като ЕТ „М. – Д. П.”, гр. Ш. иск с правно основание чл. 237, ал. 3, във вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД, за разликата над 1770 лв. до 2950 лв., представляваща обезщетение за лишаване на наемателя от ползване на наетия имот преди изтичането на наемния срок по Договор за наем от 17.08.2011 г. за нива с номер 021029, с площ 59 дка, в местността „Ч.”, в землището на с. В. обл. Ш., поради прехвърляне на имота; в частта, в която ответникът е осъден да заплати на ищеца разноски над размера от 603.04 лв. до 753.80 лв., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.

ПОТВЪРЖДАВА решение № 334 от 20.04.2012 г. по гр. д. № 3770/2011 г. по описа на Ш.ски районен съд, в останалата обжалвана част.

ОСЪЖДА Производствено-потребителна кооперация „Д.”, ЕИК: 837097072, със седалище и адрес на управление: с. В. общ. В. обл. Ш., ул. “К. и М.” № 28, представлявана от председателя К.И. С., да заплати на Д. Д. П., действащ като ЕТ „М. – Д. П.”, ЕИК: 127514009, със седалище и адрес на управление: гр. Ш., ул. “Л.” № 9, ет. 6, ап. 29, сума в размер на 252 лв. - разноски за първоинстанционното производство, на основание чл. 273, вр. чл.78, ал. 3 ГПК.

ОСЪЖДА Д. Д. П., действащ като ЕТ „М. – Д. П.”, ЕИК: 127514009, със седалище и адрес на управление: гр. Ш., ул. “Л.” № 9, ет. 6, ап. 29, да заплати на Производствено-потребителна кооперация „Д.”, ЕИК: 837097072, със седалище и адрес на управление: с. В. общ. В. обл. Ш., ул. “К. и М.” № 28, представлявана от председателя К.И. С., сума в размер на 452 лв. - разноски за въззивното производство, на основание чл. 273, вр. чл.78, ал. 1 ГПК.

ОСЪЖДА Производствено-потребителна кооперация „Д.”, ЕИК: 837097072, със седалище и адрес на управление: с. В. общ. В. обл. Ш., ул. “К. и М.” № 28, представлявана от председателя К.И. С. да заплати на Д. Д. П., действащ като ЕТ „М. – Д. П.”, ЕИК: 127514009, със седалище и адрес на управление: гр. Ш., ул. “Л.” № 9, ет. 6, ап. 29, сума в размер на 270.88 лв. - разноски за въззивното производство, на основание чл. 273, вр. чл.78, ал. 3 ГПК.

Решението не подлежи на касационно обжалване, на основание чл. 280, ал. 2 ГПК.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.