Р Е Ш Е Н И Е№90

гр. Шумен, 08.06.2011 г.

Шуменският окръжен съд, гражданско отделение в открито заседание на де- сети май две хиляди и единадесета година в състав:

Председател: Константин Моллов

Членове: Азадухи Карагьозян

Ралица Хаджииванова

при секретар П. Т., като разгледа докладваното от окръжния съдия Констан- тин Моллов в. т. д. № 214 по описа за 2011 г. и за да се произнесе взе предвид следното:

Производство по чл. 258 и посл. от ГПК.

С Решение № 100 от 15.02.2011 г., постановено по т. д. № 268/2010 г. по описа на Шуменския районен съд, първоинстанционния правораздавателен орган е осъдил М.Г.М., ЕГН ********** *** да заплати на “К.” ООД със седалище и адрес на управление гр. С., ул. “К. С.”, № 57, ЕИК 831846091, представлявано от управителя К. П. сумата от 2 700 лева, представляваща неустойка, договорена по силата на договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 25. 06.2008 г., сключен между страните, ведно със законната лихва върху главницата, считано от 26.01.2010 г. до окончателното й заплащане и сумата от 528 лева, представляваща направените от ищеца деловодни разноски. С решението е признато за недоказано на основание чл.194, ал.2 във вр. с чл.193, ал.2 от ГПК направеното от М.Г.М. оспорване на истинността на представения от “К” ООД брокерски договор от 14.02.2008 г., в частта относно подписа на представителя на ищеца и е прекратено откритото, на основание чл.193 от ГПК, производство по оспорване истиността на брокерския договор от 14.02.2008 г., в частта за продължаване на неговото действие и верността на протокол за оглед от 19.08. 2009 г., като недопустимо.

Недоволен от така постановения съдебен акт остава ответникът в първоинстанционното производство в частта с която е осъден да заплати сумата от 2 700 лв., ведно със законната лихва върху нея, както и деловодните разноски. М.Г.М. счита, че решението в тази му част е неправилно, постановено при неправилна преценка на доказателствата и е немотивирано. Жалбоподателят посочва, че в хода на процеса не са представени доказателства от ищеца, че е изпълнил задълженията си по договора. Според него районният съд неправилно и необосновано е отхвърлил възраженията му за унищожаемост на договора поради грешка в предмета и поради измама и за нищожност на т.5 от сключения между страните договор, уреждаща заплащането на неустойката. Моли съда да постанови решение, с което да отмени решението на районния съд и да постанови ново, с което да отхвърли предявения иск, като неоснователен. В съдебно заседание, въззивницата се явява лично и чрез пълномощника си ад. Г. В. поддържа жалбата си.

Въззиваемата сткрана -“К.” ООД, чрез пълномощника си ад. С.И. в отговора на жалбата и в съдебно заседание, изразява становище, че ре- шението на ШРС е правилно и законосъобразно, поради което моли съда да го ос- тави в сила.

Жалбата е депозирана в законоустановения срок, посочен в чл.259, ал.1 от ГПК и отговаря на всички изисквания на чл.260 и посл. от ГПК и като такава се явява процесуално допустима.

След служебна проверка съдът констатира валидността и допустимостта на обжалваното решение и преминава към разглеждане на спора по същество.

Шуменският окръжен съд след като обсъди оплакванията изложени в жалба- та, доводите на страните и прецени поотделно и в съвкупност събраните по делото доказателства приема за установено следното:

Предмет на настоящото въззивно производство е решението на ШРС, в част- та му с която е осъдил ответника да заплати на ищеца сумата от 2 700 лева, представляваща част от неустойката, с договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 25.06.2008 г., сключен между страните, ведно със законната лихва върху главницата, считано от 26.01.2010 г. до окончателното й заплащане и сумата от 528 лева. В останалата му част решението на Шуменския районен съд не е обжалвано и е влязло в сила.

Видно от приложеното т.д. № 268/2010 г. по описан а ШРС, същото е образувано, въз основа на искова молба, депозирана от “К.” ООД. Ищецът твърди, че е сключил с М.Г.М. договор за посредничество при продажба на недвижим имот, находящ се в гр. , ул. “”, № , ап. С договора ищеца е поел задължение да рекламира имота в специализирани издания за своя сметка да организира огледи на имота, да подготви проект за предварителен договор. Ответникът е следвало да изпълни поетите от него с договора задължения, посочени в чл.2. Но въпреки това не изпълнил задължението си да препраща за преговори към агенцията потенциалните купувачи. Напротив по време на срока на договора, ответникът продал имота, предмет на договора за по- средничество без да изпълни задължението си по т.2, буква “е” от същия да изплати пълно възнаграждение на дружеството, независимо дали ще бъде доказан принос за сключване на договора. До ответника е отправена нотариална покана за доброволно уреждане на взаимоотношенията, получена от него на 17.09.2009 г. но до предявяване иска не е предприел действия за уреждане на спора. Поради неизпълнение на поетите с договора задължения ответника дължи на ищеца уговорената с договора неустойка, която е в размер на три пъти договореното между страните възнаграждение – 3% от 92 700 лв. и възлиза на 8 343 лв. с оглед на това ищеца претендира ответника да му заплати сумата от 2 700 лв., представляваща част от дължимата му по договора неустойка, ведно със законната лихва, върху нея от датата на предявяване на иска до окончателното й изплащане.

М.Г.М. оспорва предявения иск като изразява становище за неговата неоснователност. Твърди, че ищецът не е изпълнил задълженията си по договора. Прави възражение за унищожаемост на договора, поради грешка в предмета и поради измама. Договорът, според ответника е нищожен, поради липса на представителна власт. Отделно от това се прави възражание за нищожност на чл.5, поради противоречие с добрите нрави и липса на основание. Твърди че не е имала възможност да се запознае с условията на договора преди подписването му, а се е запознала подробно с него след сключването му.

От събраните в хода на процеса доказателства безспорно се установява наличието на облигационно отношение между страните, породено от сключения между тях на 25.06.2008 г. договор за посредничество при продажба на недвижим имот. По силата на този договор, ищецът се е задължил да предложи купувач за посочения в договора недвижим имот, собственост на ответника за сумата от 92 700 лв., а ответника да му заплати възнаграждение в размер на 3% върху продажната цена. С договорът ответникът се е задължил да предостави на ищеца необходимите документи за осъществяване на сделката, да препраща за преговори към ищеца всички потенциални купувачи, независимо от обстоятелството откъде са получили информация за имота, да дава достъп до имота при поискване от ищеца за извършване на огледи, да заплати пълното възнаграждение на ищеца, независимо дали последния може да докаже принос за сключване на сделката –чл.2 б.б. “а”, “г”, “д” и “е” от договора.. При нарушаване на договора или отказ от него ответни- кът дължи на ищеца неустойка в троен размер на договореното за изпълнителя възнаграждение – чл.2, б.”ж” от договора. Ответникът дължи на ищеца същата по размер неустойка, ако след сключването на договора продаде имота, посочен чл.1, без посредничеството на ищеца – чл.5 от договора. С чл.3 от договора ищецът е поел задължения да рекламира имота в специализираните издания за недвижими имоти за своя сметка до сключването на предварителен договор; да организира огледи на обекта; да подготви проект за предварителен договор и да организира изповядването на сделката пред нотариус, ако ответникът пожелае това. Договорът е сключен за 6 месеца и срокът се удължава автоматично с още 6 месеца, ако един календарен месец преди изтичането нито една от страните не уведоми писмено другата за нежеланието си действието на договора да бъде продължено. Това пра- вило се прилагапри изтичането на всеки следващ 6-месечен срок – т.4, р-л V “Общи положения” от договора.

При подписването на договора ищецът е бил представляван от Е.Й. Д.. Видно от приложения по делото брокерски договор от 14.02.2008 г. подписан между “К.” ООД и Е. Й. Д., на последния е възложено да извършва сделки с недвижими имоти от името и за сметка на дружеството под търговска марка “К. – Шумен”. Догворът е със срок до 16.08.2008 г., а впоследствие е продължен до 16.02.2010 г. От страна на дружеството договорът е подписан от З. Д. З., който е бил упълномощен за това от управителя му – Заповед № 1 от 10.01. 2008 г.

Видно от представените доказателства след сключването на договора ищецът на 07.07.2008 г. е публикувал оферта за имота на интернет сайт www. portalimot.com и е публикувал четири пъти обява за продажбата на имота във в. “Шуменска заря” през м. юли 2008 г. От приложения по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 94, т.ІV, рег. № 18942, дело № 568 от 09.10.2008 г. се установява, че ответникът е съсобственик на описания в договора за посредничество недвижим имот и заедно с другите двама съсобственици го е продал на 09.10.2008 г. на трети лица без посредничеството на ищеца. Установявайки този факт ищеца е изпратил нотариална покана до ответника да му заплати сумата от 2 700 лв., като е посочил, че ако тя не бъде заплатена ще предяви иск за заплащане на дължимата неустойка в пълния й размер от 8 100 лв. Поканата е получена на 17.09.2009 г.

Пред първоинстанционният съд са разпитани трима свидетели. От показанията на Р. З. Б. и от протокол за извършен оглед от 19.08.2009 г. се установява, че представителя на ищеца е завел свидетеля да огледа имота, но огледа не се е състоял, поради неосигурен достъп от страна на ответника. Свидетелката Н. А. Д. е присъствала при подписването на посредническия договор, като заявява, че М.М. не е имала възможност да се запознае със съдържащите се в него клаузи и представителя на ищеца не й е обяснил, че дължи голяма неустойка. Подписването е станало на бързо до вратата в коридора на апартамента. При подписване на договора ответникът е дал 50 лв. за публикуване на обявите. Брокерът не е поискал да му предоставят ключ от жилището за да води клиенти. Парите били дадени от свидетелката, тъй като М.М. нямала в себе си толкова пари да ги даде на брокера. Свидетелят В. В.Х., който живее на семейни начала с М.М. твърди, че едва след като се е прибрала тя е имала възможност да се запознае с договора. След като го е прочела тя осъзнала, че договорът не е елементарен и формален. Брокерът Е. Д. не е водил клиенти за оглед, не е искал да му предоставят документите за жилището, нито му е даван ключ от него. Това принудило М. да се обърне към други агенции, които са й свършили работа.

С оглед на така изложената фактическа обстановка съдът, в настоящия си състав, счита, че предявените от “К.” ООД гр. С. обективно, комулативно съединени искове с правно основание чл. 92, ал.1 и чл. 86, ал.1 от ЗЗД са допустими, а разгледани по същество са неоснователни, поради следите съображения:

Несъстоятелна е тезата на ответника, че договорът е нищожен, поради липса на представителна власт на брокера Е. Д.. Действително правните действия извършени от представителя без наличие на необходимата за това представителна власт нямат юридическо действие за представлявания и за третото лице. Те са в състояние на неопределеност и до потвърждаването им от представлявания са нищожни. Сключения договор за посредничество е търговска сделка съгл. чл.286, ал.1 от ТЗ. По отношение на нея, както правилно е посочил и първоинстанционният съд намира приложение разпоредбата на чл.301 от ТЗ, съгласно която се приема, че търговецът потвърждава действията, ако не се противопостави веднага след узнаването им. В конкретния случай, не само че не е налице противопоставяне от страна на търговското дружество, но то е упълномощило представителя си в гр. Шумен да предприеме всички необходими действия за защита правата на дружеството по сключения посреднически договор.

Не са налице и предпоставките за унищожаемост на сделката поради грешка в предмета и поради измама. Грешка в предмета на сделката е основание за унищожаемост, само ако се отнася до съществените качества на същия, измамата ако сключващия е подведен умишлено в заблуждение от другата страна и това именно мотивира измамения към определено волеизявление. Обстоятелството, че ответни- кът не е проявил необходимата загриженост към собствените си интереси и не се е запознал подробно с клаузите съдържащи се в договора, преди да го подпише не дават основание да се приеме, че сделката е унищожаема поради грешка и измама.

Не е налице и нищожност на чл.5 от посредническия договор поради противоречие с добрите нрави и липсата на основание.

В конкретния случай налице е валидно сключен, между страните, договор за посредничество при продажбата на недвижим имот. С подписването на договора между страните се създава конкретна правна връзка между тях, която ги обвързва със задължителната сила. От този момент нататък всяка една от тях следва да съобразява поведението си с подписания от нея договор и да го изпълнява съобразно съдържащите се в него клаузи. По силата на чл.20а ал.1 от ЗЗД сключения договор има силата на закон, за тези които са го сключили. Безспорно е, че при продажбата на апартамента на 09.10.2008 г. ответникът не е изпълнил задължение- то си по чл.2 б.“г” от договора - да препраща за преговори към ищеца потенциалните купувачи. Договорът съдържа изрично съглашение за заплащане на неустойка, което е обусловено от съществуването на задълженията на възложителя по договора М.М.. В предвид на това, че главното задължение е действително, то и предвидената в договора неустойка също е действителна. Но за да стане изискуемо задължението за неустойка е необходимо кредиторът да е из- пълнил задължението си по договора или да е готов да го изпълни. От събраните в хода на процеса доказателства се установява, че ищецът не е изпълнил задълженията си по чл.3 б. “а” и б. “б” от договора. Обстоятелството, че ищецът е публикувал четири обяви през м. юли в регионалния вестник “Шуменска заря” и оферта за имота на интернет сайт www. portalimot.com на 07.07.2008 г., не дават основание на съда в настоящия му състав да приеме, че той е изпълнил задължението си по чл.3 б.”а” от договора - да рекламира имота в специализираните издания за недвижими имоти за своя сметка до сключването на предварителен договор. Вестникът не е специализирано издание за недвижими имоти и обявите са публикувани за сметка на средствата в размер на 50 лв., предоставени от ответника. Единичната публикация на офертата в електронен сайт също не може да се приеме за изпълнение на задължението по договора. В клаузата е посочено “в специализираните издания”, което означава, че ищецът е следвало да публикува офертата не само в един, а във всички специализирани електронни сайтове и в периодичните издания за недвижими имоти и то за своя сметка. На следващо място ищецът не е предприел действия за изпълнение на задължението си по чл.3 б.”б” от договора - да организира огледи на обекта. Това се потвърждава от обстоятелствата, че ищецът не е изискал копия от документите за жилището и ключ, които са необходими при организираното водене на клиенти за огледа му. Фактът, че на 19.08.2009 г. е направен опит за оглед на имота е плод на случайност, а не е резултат от систематичните действия на ищеца да намери купувач за имота. Именно неизпълнението от ищеца на тези две задължения е причина за неизпълнението от ответника на задължението му по чл.2 б. “г” от договора. С оглед на това като се съобрази, че неустойката има за цел да обезщети изправната страна по договора претенцията на ищеца, като неоснователна и недоказана, следва да бъде отхвърлена. Неоснователността на главната претенция, води до неоснователност и на акцесорната претенция по чл.86, ал.1 от ЗЗД, която също ще следва да бъде отхвърлена.

Предвид гореизложеното въззивната жалба на М.Г.М. се явява основателна и като такава следва да бъде уважена. Достигайки до тези фактически и правни изводи настоящата инстанция констатира, че те се различават от тези на първоинстанционния съд, поради което решението му, в обжалваната част ще следва да бъде отменено и вместо него да бъде постановено друго, с което да се отхвърли предявените от “К.” ООД искове с правно основание чл.92, ал. 1 и чл.86, ал.1 от ЗЗД.

На основание чл.78, ал.2 от ГПК и с оглед направеното искане следва на ответника да се присъдят направените по делото разноски в двете инстанции в общ размер на 354 лв.

Водим от гореизложеното, съдът

Р Е Ш И :

Отменя Решение № 100 от 15.02.2011 г., постановено по т. д. № 268/2010 г. по описа на Шуменския районен съд в частта, с която е осъдил М.Г.М., ЕГН ********** *** да заплати на “К.” ООД със седалище и адрес на управление гр. С., ул. “К. С.”, № 57, ЕИК 831846091, представлявано от управителя К. П. сумата от 2 700 лева, представляваща част от неустойката, договорена по силата на договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 25.06. 2008 г., сключен между страните, ведно със законната лихва върху главницата, считано от 26.01.2010 г. до окончателното й заплащане и сумата от 528 лева, представляваща направените от ищеца деловодни разноски, като вместо това постановява:

Отхвърля като неоснователни предявените от “К.” ООД със седали- ще и адрес на управление гр. С., ул. “К. С.”, № 57, ЕИК 831846 091, представлявано от управителя К. П. против М.Г. М., ЕГН ********** *** обективно, комулативно съединени искове с правно основание чл. 92, ал.1 и чл.86, ал.1 от ЗЗД за сумата от 2 700 (две хиляди и седемстотин) лева, представляваща част от неустойката, договорена по силата на договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 25.06. 2008 г., сключен между страните, ведно със законната лихва върху главницата, считано от 26.01.2010 г. до окончателното й заплащане и сумата.

В останалата му част решението е влязло в сила като необжалвано

Осъжда “К.” ООД със седалище и адрес на управление гр. С., ул. “К. С.”, № 57, ЕИК 831846 091, представлявано от управителя К. П. да заплати на М.Г. М., ЕГН ********** *** сумата от 354.00 (триста, петдесет и четири) лева, представляваща направените по делото разноски за двете съдебни ин- станции.

Решението, предвид разпоредбата на чл.280, ал.2 от ГПК, не подлежи на касационно обжалване пред Върховния касационен съд.

Председател: Членове: 1.

2.