Р Е Ш Е Н И Е № 2

гр.Шумен,4.І.2011

В ИМЕТО НА НАРОДА

Шуменският окръжен съд ,в открито съдебно заседание на 7.ХІІ.010г. в състав:

Окръжен съдия:Лидия Томова

при секретар С.М., като разгледа докладваното от окръжния съдия Л.Томова т.д. № 424/2010г. за да се произнесе,взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по обективно съединени при условията на евентуалност искове,предявени от „Ар Инвест”ООД-гр.Шумен против „Сортови семена”ООД-гр.Шумен,с цена 320000 лева/триста и двадесет хиляди лева/всеки един,от които първият/главният/иск е с основание по чл.34 от ЗЗД-за връщане на исковата сума , като получено капаро без основание по нищожен предварителен договор за покупко-пордажба на недвижим имот,а вторият/евентуалният/ иск-с основание по чл.55ал.І,пр. трето от ЗЗД-за връщане на исковата сума в същия размер и със същия произход,като получена от ответника с отпаднало основание,поради невъзможност да се сключи окончателния договор за покупко-продажба.

Ищецът излага в исковата си молба/поправена и допълнена/,че на 7.VІІІ.2008г.от името на ищцовото дружество управителят А.Г.сключил предварителен договор с ответното дружество за покупка на недвижим имот-дворно място,представляващо парцел ІІ в кв.367”а” по плана на гр.Шумен, заедно с построените в мястото 6 постройки срещу цена от 1600000/един милион и шестстотин хиляди/лв без ДДС.Договорено било капаро в размер на 320000/триста и двадесет хиляди/ лева, които ищецът като бъдещ купувач превел на ответника-бъдещ продавач , по банков път на 21.VІІІ.2008г.Според условията на договора, остатъкът от цената в размер на 1280000/един милион двеста и осемдесет хиляди/ лева следвало да бъде заплатен в момента на сключването на окончателния договор,като срокът за това бил до 7.ХІ.2008г.,а в случай, че това не стане по вина на купувача, полученото капаро оставало за продавача.

По време на сключването на предварителния договор, а също и към момента, не било взето решение от общото събрание на ищцовото дружество за придобиване на недвижимия имот, предмет на предварителния договор. Липсвало надлежно взето решение за продажба на имота и от страна на дружеството-продавач. При положение, че нямало валидни решения за покупко-продажба на процесния имот ,взети от общите събрания на дружествата-страни по предварителния договор, ,не била налице и валидна воля за извършване на сделката,което обуславяло нищожност на предварителния договор по чл.26ал.2,пр.второ от ЗЗД-липса на съгласие. Ето защо платената от ищеца-купувач сума от 320000 лева капаро била дадена без основание, поради нищожност на предварителния договор, поради което ищецът моли съдът да постанови решение,с което да осъди ответникът да върне същата сума на ищеца.

От издадената скица от СГКК Шумен № ... от 14.VІІІ.2008г. било видно, че площта на процесния имот било по-малка от посочената в продварителния договор, което се дължало на придаване в регулация на част от общински имот. Тъй като срокът за уреждане на дължимите обезщетения по регулация изтекъл преди сключването на предварителния договор, съгласно пар.6ал.5 от ПР на ЗУТ сделки на разпореждане с имоти с неуредени дължими сметки по регулация не можело да се извършват, което било законова пречка за сключване на окончателния договор. Ето защо, с предявения при условията на евентуалност обективно съединен иск ищецът моли, ако съдът не приеме, че предварителният договор е нищожен, да осъди ответника да върне на ищеца исковата сума като получена на отпаднало основание.

В писмената си защита ищецът не поддържа изложения в евентуалния иск довод за невъзможност за сключване на окончателния договор поради неуредени сметки по регулация, а оттук и за основание по чл.55ал.І,пр.3 от ЗЗД за връщане на получената с отпаднало основание искова сума.В същата защита се излагат само доводи за нищожност на процесния предварителен договор, като освен вече наведените с исковата молба и допълненията й основания ,ищецът за първи път включва и още едно-ново основание за нищожност на договора ,а именно-„неопределеност на предмета на продажбата и несъответствието му с действителното фактическо състояние” -описаният в предварителния договор имот бил с много по-малка площ от посочената в скицата на СККК Шумен за същия имот, както и че в имота не съществували сградите, описани в нотариалния акт за собственост на продавача. Това правело договора нищожен на основание чл.26ал.2 вр. с чл.19ал.2 от ЗЗД. Недопустимо е едва след приключване на съдебното дирене да се внася ново основание на исковата претенция, тъй като това е изменение на иска по чл.214ал.І,пр. първо от ГПК и може да стане само в първото заседание за разглеждане на делото ,като се допуска само от съда ако е уместно с оглед защитата на ответника. Ето защо не би следвало да се обсъждат доводите и съображенията на ищеца в посочената част, но доколкото въпросът за идентичността на имота като предмет на процесния договор има връзка с останалите искови претенции на ищеца обявяване на същия договор за нищожен, съдът намира, че следва този предмет да бъде уточнен и установен, както следва по-долу.

Ответникът оспорва изцяло иска по основание и размер исковете като неоснователни и недоказани моли да бъдат отхвърлени изцяло. Генералното му възражение е, че предварителният договор няма вещноправно действие. Поради това сключването му не съставлявало разпореждане по см. на чл.137ал.І,т.7 от ТЗ,с оглед на което не можело да се приеме, че предварителният договор е нищожен, респ.че ответникът-продавач дължал на ищеца връщането на дадената като капаро искова сума в размер на 320000 лева.

Независимо от горното ответникът твърди, че са налице валидно взети решения от Общите събрания на двете дружества за сключване на предварителния договор и че не е налице несъответствие между действителната площ на имота, предмет на процесния предварителен договор и тази, посочена в договора. Възразява в тази връзка, че не е налице хипотезата на пар.6ал.5 от ПР на ЗУТ, тъй като предварителният договор не е сделка на разпореждане с вещноправен ефект, от една страна и от друга, не бил налице неприложен ДРП и не се дължали обезщетения за уреждане на сметки по регулация.

Според ответника единствената пречка за сключване на окончателен договор е невъзможността на ищеца да осигури финансиране на сделката.

След цялостна преценка на събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната взаимна връзка, съдът прие за установено следното:

Безспорно установено е по делото, че на 7.VІІІ.2008г. между страните по делото е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, подробно описан в договора/л.9/и в нотариален акт № ..,т.ІV,дело № .... на ШРС,а именно:ДВОРНО МЯСТО ,представляващо парцел ІІ-втори в квартал 367”а” по плана на гр.Шумен, съдържащо 8475/осем хиляди четиристотин седемдесет и пет/кв.м.застроена и незастроена площ ,при граници:юг-улица, изток-парцел №І на ТПК”Мебел”,от север-река Поройна и от запад-парцел №VІ-3,ведно със застроените в него:1.южен склад за семена с машинно отделение и канцеларии-масивен, със застроена площ 715 кв.м.;2.северен склад за семена с машинно отделение и канцеларии –масивен,с площ 715 кв.м.;3.склад за обгазяване с гараж с площ 92 кв.м.;4.навес с работилница с площ 528 кв.м.;5.царевичен кош с навес от сглобяеми елементи с площ 528 кв.м. и 6.навес с приемен бункер-метален , с площ 56 кв.м.В нотариалния акт за собственост на ответника-продавач на процесния имот общата площ на дворното място е 8200 кв.м.

Според представената с отговора на исковата молба скица № 23 от 7.І.2005г. на Община –Шумен, площта на същия имот е 8475 кв.м./л.68/ ,а според скица № ... от 16.Х.2008г.,издадена от СГКК гр.Шумен, процесният имот е с площ 8474 кв.м./л.69/.Описанието на имота в предварителния договор, нотариалния акт и по посочените скици съвпада. Представената от ищеца скица на имота № ... от 14.VІІІ.2008г. на СГКК-гр.Шумен/л.24/ е по-стара от скица № ... от 16.Х.2008г.за същия имот, издадена от същата служба, поради което следва да се вземат в предвид данните от по-новата, актуализирана скица.

С оглед на гореизложеното съдът приема от фактическа страна, че в процесния предварителен договор е посочен и описан подробно и точно имотът, предмет на продажбата ,поради което не е налице твърдяната от ищеца „неопределеност на предмета на продажбата и несъответствието му с действителното фактическо състояние” ,както и не са налице неуредени сметки по регулация за процесния имот.

Безспорно е, че според условията на процесния предварителен договор цената за имота е определена на 1600000 лева, както и обстоятелството, че на ответника-продавач било заплатено по банков път на 21.VІІІ.2008г.от ищеца-купувач договореното капаро в размер на сумата 320000/триста и двадесет хиляди/ лева. Остатъкът от цената в размер на 1280000 лева следвало да се внесе към момента на сключване на оконочателния договор, като срокът за това бил до 7.ХІ.2008г.

Принципното решение на ответното дружество за продажба на процесния имот на цена 1600000 лева е взето на Общо събрание на дружеството от 10.VІІ.2008г./л.15/От протокола на това събрание е видно, че на него са присъствували 23 от общо 31 съдружници и присъствуващите притежават 8513 дяла от общо 9934 или 84,57%,при което е бил налице необходимият кворум за провеждането му и за вземането на решения от компетентността на събранието, сред които са и решенията за придобиване и отчуждаване на недвижими имоти и вещни права върху тях. Това е така по силата на чл.2,т.”ж” и чл.13т.4 от Учредителния договор на същото дружество, съобразен с измененията към 17.ІХ.2007г./л.16-22/.

Според чл.11 на дружествения договор на ищцовото дружество/л.13/,то се представлява и управлява в отношенията си с трети лица от управителите Р.Д.и А.Г.,заедно и поотделно. Видно от представения предварителен договор/л.9/ ищецът при сключването му на 7.VІІІ.2008г е представляван от управителя А.Г.,ЕГН **********. От писмо за намерение изх.№ 06-638 от 6.ХІ.2008г. /л.53/става ясно, че другият управител и представител на ищеца-Р.Д.,е подал искане до Юробанк и ЕФ Джи България АД-София за отпускане на инвестиционен кредит с цел финансиране закупуването на процесния недвижим имот.

Не се спори от страните, че и до момента няма сключен между страните по делото окончателен договор за покупко-продажба на процесния имот ,нито инициирано от някоя от страните производство за обявяване предварителния договор за окончателен по съдебния ред на чл.19ал.ІІІ от ЗЗД. Няма твърдения и данни по делото за изричен отказ на която и да е от страните за сключване на окончателната сделка за продажба на имота. Нещо повече, видно от констативен протокол от 23.ХІІV2008г. съставен и подписан от страните по предварителния договор пред нотариус А.А.,р.на действие РС-Шумен/л.54/представители и на двете страни са изразили готовност за сключване на окончателен договор, а повереникът на „АР Инвест”ООД-Шумен заявява, че „проблемът е в отпускането на кредит на моя клиент във връзка с промените в кредитната политика”.

При така установеното фактическо положение съдът прави следните правни изводи:

І. Разликата между посочената в договора за продажба на недвижим имот площ и действителното пространство на същия имот не обуславят нищожност на договора. В такива случаи се прилага разпоредбата на чл.210 от ЗЗД, като изключение правят само публичните продажби, каквато процесната не е. Независимо от това ясно правило на ЗЗД, в конкретния случай, както вече беше установено, няма разминаване в площта на процесния имот, посочена в предварителния договор, и неговата действителна площ. Няма неуредени сметки по регулация и неприложен ДРП, поради което е неприложима и посочената от ищеца разпоредба на пар.6,ал.V от ПР на ЗУТ.

ІІ. Не е налице „неопределеност на предмета на продажбата и несъответствието му с действителното фактическо състояние”,които да обуславят твърдяната от ищеца нищожност на процесния договор на това основание .

ІІІ.Не е налице липса на съгласие за сключването на процесния договор, водеща до неговата нищожност на основание чл.26ал.2,пр.второ от ЗЗД. Съгласието за сключване на сделка предполага съвпадането на насрещните волеизявления на страните по сделката, по основните параметри на тази сделка. Процесният предварителен договор е сключен от надлежните законни представители и на двете страни, като е постигнато договорно споразумение по всички основни елементи на бъдещата окончателна сделка- конкретния имот, който е предмет на покупко-продажбата, неговата цена, сроковете и начините за заплащане и пр. Последващите действия на представителите на страните по предварителния договор, обективирани в отправеното искане от представител на ищеца за финансиране на сделката, както и в изявленията и намеренията им,отразени в констативен протокол от 23.ХІІV2008г. съставен и подписан от тях пред нотариус А.А.,р.на действие РС-Шумен/л.54/представляват ясно и недвусмислено постигнато съгласие на страните както за сключване на предварителния договор, така и на проектираната с него окончателна сделка за покупко-продажба на процесния недвижим имот.

ІV.Според закона ,доктрината и трайно установената съдебна практика, предварителният договор за сключване на сделка с недвижим имот няма вещноправно действие, поради което той не съставлява разпореждане по см. на чл.137ал.І,т.7 от ТЗ.Без да има характер на разпоредителна сделка, предварителният договор поражда само облигационни отношения между сключилите го страни, създаващи задължения за сключване на окончателен договор. Ето защо за действителността на предварителния договор не е необходимо решение за сключването му, взето от общите събрания на дружествата-страни, респ.липсата на токова решение не води до нищожност на предварителния договор. Независимо от изложеното, в процесния случай е налице валидно решение за покупко-продажба на процесния имот, взето по съответния предвиден в закона и в устройствените правила и дружествени договори на страните по предварителната и бъдещата/окончателната сделка/,но това обстоятелство не е от значение за решаване на спора по настоящото дело за действителността на предварителния договор.

С оглед и във връзка с всичко изложено по-горе съдът намира, че не са налице основанията по чл.26 от ЗЗД за прогласяване нищожността на процесния предварителен договор, както тези, наведени от ищеца, така и други пороци на сделката, водещи до нейната нищожност по силата на закона. Ето защо искът за признаване на същия договор за недействителен/нищожен/ и за връщане от ответника на ищеца на дадената като капаро сума по същия договор в размер на 320000 лева на основание чл.34 от ЗЗД ,като неоснователен и недоказан следва да бъде отхвърлен.

Съдът намира, че при горните фактически и правни изводи неоснователен и недоказан се явява и предявеният при условията на евентуалност иск за връщане на исковата сума като дадена по отпаднало основание. Не беше доказана по делото законова пречка да бъде сключен между страните окончателния договор за покупко-продажба на недвижимия имот, предмет на процесния предварителен договор, или невъзможност за това, възникнала по вина на ответника. Към момента сключването на предварителния договор и към настоящия момент ответникът е изправна страна по предварителния договор, поради което не дължи връщане на даденото по този договор капаро .

Водим от горното, Шуменският окръжен съд

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ ИЗЦЯЛО като неоснователни и недоказани обективно съединените при условията на евентуалност искове на „Ар инвест”ООД-Шумен,ул.”...” № ,ет.,офис ,с Булстад против „Сортови семена” ООД-гр.Шумен,ул.”...” № ,ЕИК за сумата 320000/триста и двадесет хиляди / лева,представляваща дадено капаро по сключен от същите страни на 7.VІІІ.2008г.предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,представляващ ДВОРНО МЯСТО ,представляващо парцел ІІ-втори в квартал 367”а” по плана на гр.Шумен,съдържащо 8475/осем хиляди четиристотин седемдесет и пет/кв.м.застроена и незастроена площ ,при граници:юг-улица, изток-парцел №І на ТПК”Мебел”,от север-река Поройна и от запад-парцел №VІ-3,ведно със застроените в него:1.южен склад за семена с машинно отделение и канцеларии-масивен, със застроена площ 715 кв.м.;2.северен склад за семена с машинно отделение и канцеларии –масивен,с площ 715 кв.м.;3.склад за обгазяване с гараж с площ 92 кв.м.;4.навес с работилница с площ 528 кв.м.;5.царевичен кош с навес от сглобяеми елементи с площ 528 кв.м. и 6.навес с приемен бункер-метален , с площ 56 кв.м., от които първият/главният/ иск,с основание по чл.34 вр. с чл.26ал.ІІ пр.първо и второ от ЗЗД-ЗА ПРОГЛАСЯВАНЕ НИЩОЖНОСТ на посочения предварителен договор и ВРЪЩАНЕ от ответника на ищеца на дадената като капаро по договора сума в размер на 320000/триста и двадесет хиляди / лева,а вторият/еветнтуалният/-с основание по чл.55ал.Іпр.последно от ЗЗД-за ВРЪЩАНЕ от ответника на ищеца на исковата сума в размер на 320000 лева поради отпаднало основание за получаването й.

ОСЪЖДА същия ищец за заплати на същия ответник направените от последния деловодни разноски общо в размер на 8000/осем хиляди/ лева.

Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд-Варна в 2-седмичен срок от съобщаването му на страните.

Окръжен съдия :